Własność nieruchomości

Zasiedzenie

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności wskutek długotrwałego, faktycznego posiadania rzeczy. Zasadniczą funkcją zasiedzenia jest uzgodnienie stanu prawnego i stanu posiadania. Przedmiotem zasiedzenia mogą być zarówno nieruchomości jak i rzeczy ruchome.

 

Zasiedzenie nieruchomości

Rozważając możliwość zainicjowania sądowego postępowania, którego przedmiotem miałoby być zasiedzenie należy w pierwszej kolejności odpowiedzieć sobie na dwa zasadnicze pytania, które determinują pozytywny jego rezultat.

Po pierwsze czy jestem posiadaczem samoistnym?

Posiadaczem samoistnym jest ten kto włada rzeczą jak właściciel. Posiadaczem zależnym zaś ten kto rzeczą włada jak użytkownik, zastawca, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Powszechnie przyjmuje się, że na posiadanie składają się dwa elementy. Element fizyczny (łac. corpus) przejawiający się w okolicznościach umożliwiających danej osobie korzystanie z rzeczy w taki sposób, w jaki ma prawo korzystać osoba, której przysługuje do tej rzeczy określone prawo. Element psychiczny (łac. animus), który opisać by można jako zobiektywizowaną wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa we własnym imieniu.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że możliwe jest przekształcenie posiadania zależnego w posiadanie samoistne. Skutecznie może ono zostać dokonane jedynie tylko wtedy, gdy posiadacz jawnie, w sposób widoczny dla otoczenia je zamanifestuje.

Po drugie jak długo nieruchomość tę posiadam i w jakich okolicznościach w jej posiadanie wszedłem?    

Kolejnym po samoistnym posiadaniu kryterium jakie niezbędne jest by stwierdzić zasiedzenie nieruchomości jest upływ dwudziestoletniego w przypadku tzw. dobrej wiary lub trzydziestoletniego w sytuacji tzw. złej wiary terminu tego posiadania. Z powyższego w sposób jednoznaczny wynika fakt, że przymiot dobrej lub złej wiary oddziałuje na termin zasiedzenia. Dla określenia charakteru tej wiary posiadacza kluczowe znaczenie ma moment uzyskania posiadania. Jeżeli bowiem w chwili wejścia w posiadanie dana osoba znajduje się w dobrej wierze nabywa prawo zasiedzenia nieruchomości po upływie 20 lat i to nawet w sytuacji, w której po tym momencie ujawniłaby się tzw. zła wiara posiadacza. Powstaje zatem jeszcze jedno pytanie co przez tę dobrą lub złą wiarę należy rozumieć.

Podejmując próbę udzielenia odpowiedzi na tak postawione pytanie w pierwszej kolejności wskazać należy, że nie ma normatywnej definicji żadnego z tych pojęć. W doktrynie i judykaturze prawa cywilnego przyjmuje się, że dobra wiara posiadacza sprowadza się do błędnego, ale usprawiedliwionego w danych okolicznościach przekonania, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą jakie w rzeczywistości wykonuje. Każde inne przekonanie towarzyszące posiadaniu rzeczy uznać należy za posiadanie w złej wierze.

Na skutek zasiedzenia, które następuje z mocy prawa (ex lege), dotychczasowy uprawniony traci swoje prawo, a nabywca uzyskuje je niezależnie od niego. Zasiedzenie jest więc pierwotnym sposobem nabycia prawa podmiotowego.

W sprawach o zasiedzenie właściwy miejscowo jest sąd miejsca położenia rzeczy, natomiast rzeczowo sąd rejonowy.

Wniosek podlega opłacie stałej, której wysokość wynosi 2.000,00 złotych.

 

Zasiedzenie ruchomości

Zasiedzenie ruchomości od zasiedzenia nieruchomości odróżnia przede wszystkim długość nieprzerwanego czasu posiadania rzeczy. Nabycie własności rzeczy ruchomej przez zasiedzenie zostanie stwierdzone, jeżeli posiadacz samoistny posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech. Nie jest to jednak jedyna różnica pomiędzy tymi dwiema instytucjami.

Ze skutecznym zasiedzeniem ruchomości nierozerwalnie związana jest bowiem dobra wiara posiadacza, która omówiona została powyżej. Posiadacz samoistny nie dość, że posiadanie uzyskać musi w dobrej wierze, to jeszcze w tej dobrej wierze musi znajdować się przez cały okres posiadania, a zatem przez co najmniej trzy lata. Posiadanie rzeczy ruchomej w złej wierze wyklucza zatem prawną możliwość jej zasiedzenia.

Podobnie jak w przypadku zasiedzenia nieruchomości dla tego typu postępowania właściwy miejscowo będzie sąd rejonowy miejsca położenia rzeczy.

 

Naruszenie posiadania

Mimo, że posiadanie jest stanem faktycznym, to jednak jest ono chronione przez prawo. Z art. 342 k.c. wynika zakaz naruszenia posiadania nawet jeśli posiadacz byłby w złej wierze. Posiadaczem rzeczy w myśl przepisów polskiego kodeksu cywilnego jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Naruszenie posiadania może przybrać formę faktycznego pozbawienia posiadacza jego posiadania, bądź też zakłócania posiadaczowi tego posiadania. W każdym z tych przypadków posiadaczowi przysługiwać będzie tzw. ochrona posesoryjna. Ochrona ta ma charakter obiektywny i jest posiadaczowi należna nawet wtedy, gdy do naruszenia posiadania doszło bez winy osoby, która tego naruszenia dokonała. Innymi słowy do naruszenia posiadania dochodzi zawsze wtedy, gdy naruszyciel nie jest uprawniony do ingerencji, działa bezprawnie, samowolnie.

W zależności od sposobu naruszenia rzeczy posiadaczowi przysługuje roszczenie o przywrócenie posiadania przez wydanie rzeczy, bądź też roszczenie o wydanie przez sąd pozwanemu – naruszycielowi odpowiednich zakazów, czy też nakazów. Zgodnie z treścią art. 344 § 1 k.c. przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Naruszenie posiadania jest samowolne jeżeli naruszyciel wkracza w sferę władztwa faktycznego posiadacza. Nie będzie natomiast samowolnym naruszenie, jeśli istnieje podstawa prawna usprawiedliwiająca wkroczenie w zakres cudzego posiadania.

Ochrona posesoryjna na drodze sądowej realizowana jest za pomocą skargi posesoryjnej. Skarga ta jest skuteczna tylko wtedy, kiedy osoba dokonująca naruszenia posiadania wciąż ma rzecz w swoim ręku. Z chwilą utraty przez naruszyciela władztwa nad rzeczą przestaje on być legitymowany biernie, a wytoczone przeciw niemu żądanie staje się bezprzedmiotowe. Jest przy tym zupełnie obojętne, czy ta utrata nastąpiła bez woli i winy tej osoby, czy też uczyniła ona to świadomie, choćby tylko w tym celu, żeby udaremnić akcję powoda (zob. wyr. SN z 7 lipca 1995 r., wydany w sprawie o sygn. akt:  I CRN 52/95, LexPolonica nr 346268). 

W sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania oraz fakt jego naruszenia. W procesie tym nie dochodzi zatem do rozstrzygnięcia co do samego prawa do posiadania. Stąd też orzeczenie w sprawie, której przedmiotem jest naruszenie posiadania ma charakter tymczasowy w tym znaczeniu, że przedmiotem tego wyroku jest rozstrzygnięcie odnoszące się do tego czy doszło do samowolnego naruszenia posiadania i ewentualnie jaka powinna za to naruszenie zostać wymierzona sankcja.

Nie można nie wspomnieć, że roszczenie posesoryjne ograniczone jest przez ustawodawcę rocznym terminem zawitym, który liczyć należy od dnia dokonania naruszenia. Po jego upływie ostatni posiadacz nie może już dochodzić przywrócenia posiadania lub zaprzestania jego naruszeń.

Sprawy o naruszenie posiadania należą do właściwości sądów rejonowych bez względu na wartość przedmiotu sporu. W przypadku nieruchomości właściwość sądu rejonowego wyznacza miejsce położenia tej nieruchomości.

MASZ PYTANIE? SKONTAKTUJ SIĘ

orem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Proin




KLUŹNIAK HERMAN SZEWCZYK
kancelarie adwokackie i radcy prawnego

Tu nas znajdziesz:
ul.Bodzentyńska 44 A
25-308 Kielce

tel. 730 720 664